Paulius Stulgaitis, investicijų valdymo įmonės „EIKA Asset Management“ (EAM) investicijų vadovas, pasakoja, kodėl buvo nuspręsta investuoti į Lenkijos komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinką, kokios priežastys lėmė, kad pirmosios investicijos nukreiptos verslo centrams įsigyti, kokią grąžą siekia uždirbti investuotojams, kokie ateities planai.

„Lenkiją analizuoti pradėjome prieš daugiau nei trejetą metų, nes kaip vienos iš pirmaujančių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių Lietuvoje „EIKA Group“ dalis matėme, kad mums reikia didesnių ir brandesnių rinkų. Pirmą verslo centrą Varšuvoje įsigijome 2023 m. vasario 28 d. Po Rusijos plataus masto invazijos į Ukrainą didelė dalis Vakarų kapitalo iš Lenkijos atsitraukė, o mes tai įvertinome kaip galimybę siūlyti agresyvesnę kainodarą ir NT įsigyti patraukliomis kainomis. Po metų Lenkijoje įsigijome antrą verslo centrą – Krokuvoje. Ir toliau matome perspektyvų įsigijimams, nes Vakarų kapitalas grįžta mažesniu masteliu, turi pakankamai gerų pasiūlymų savo vietinėse rinkose“, – skaičiuoja P. Stulgaitis.

Vienas iš šimto

Jis paaiškina, kodėl pirmas žvilgsnis Lenkijoje krypo į biurus: šis sektorius tuo metu sulaukė didžiausios kainų korekcijos dėl pasaulyje pasikeitusių darbo įpročių bei geopolitikos. Anot jo, buvęs „bjaurusis ančiukas“ šiandien duoda puikius rezultatus. Lenkijoje analizuojama dar bent keletas verslo centrų, kuriuos planuojama įsigyti. Šiemet EAM į biurų segmentą planuoja investuoti apie 20 mln. eurų nuosavo kapitalo. Bankai itin geros kokybės biurų objektus dažniausiai finansuoja iki 55–60 % siūlydami ilgus mokėjimo grafikus.

„Biurų rinka trijuose didžiausiuose Lenkijos miestuose kartais didesnė nei Lietuvoje. Vilniuje suskaičiuotume šiek tiek daugiau nei 1 mln. m² biurų, o Varšuvoje jų bent 6 kartus daugiau, Krokuvoje – beveik 2 kartus, o Vroclave – apie 1,5 karto. Nuomos kainos Varšuvoje didesnės nei Vilniuje, o kituose miestuose panašios. Jei galėtumėte rinktis: įsigyti biurą Vilniuje už beveik 3 000 eurų/m² ar Varšuvoje už beveik 2 500 eurų/m², – ką pasirinktumėte? Nuomos pajamos identiškos, tačiau finansavimo sąlygos palankesnės Lenkijoje. Nuomininkų sąrašas iš esmės skiriasi – Lenkijoje, ypač jos sostinėje, veikia beveik visos didžiosios Europos ar net pasaulio kompanijos, – pasakoja EAM investicijų vadovas. – Dar svarbu, kad realus kokybiškų, centrinių biurų neužimtas plotas (vakansija) Varšuvoje sudaro apie 5–7 %, t. y. ieškantys aukštos klasės biurų, ypač didesnio ploto ir patrauklioje lokacijoje, susiduria su iššūkiais, o tai rodo gerą pasiūlos ir paklausos santykį. Krokuvoje ir Vroclave vidutinė vakansija yra apie 18 % ir gali atrodyti, kad įsigyti verslo centrą – neperspektyvi investicija. Tačiau jei vertinsime laisvus plotus tik kokybiškuose, naujesniuose ir gerose vietose esančiuose verslo centruose, matome visai kitą situaciją, kuri panašesnė į Varšuvos.“

Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad Lenkijoje veikia kur kas daugiau vietos ir tarptautinių bankų, kurie mielai finansuoja atskirus NT segmentus.

„Mes įsigyjamus verslo centrus atsirenkame išanalizavę dešimtis ar net šimtus galimų variantų pagal įvairius kriterijus, kurie lemia biuro patrauklumą šiandien ir ateityje. Todėl mūsų biurų užimtumas labai geras, jiems įsigyti bankai mielai suteikia finansavimą, netgi dažnai matome aršią konkurenciją tarp bankų, – teigia P. Stulgaitis. – Be to, skiriame laiko deryboms, kurios gali trukti ir metus, kol suderiname visoms pusėms priimtinas sąlygas, o mes būname tikri, kad savo investuotojams uždirbsime laukiamą dviženklę grąžą – apie 15 %. Beje, skaičiuojame, kad įsigytus verslo centrus būtų gerokai brangiau pastatyti, nei mes mokėjome pirkdami jau veikiančius.“

Nusprendė statyti

Kita EAM investicijos kryptis Lenkijoje – logistikos objektai.

„Išanalizavę rinką pamatėme, kad šiame segmente grąža Lenkijoje, jei įsigytume jau veikiantį objektą, panaši kaip ir Lietuvoje – apie10 %.Taip pat akivaizdu, kad senesnių sandėlių Lenkijoje laukia rekonstrukcijos arba didelių investicijų į žalumą likimas. Verta paminėti, kad kol kas mažai kas tai drįsta daryti, nes paprasčiau pasiūlyti labai žemas nuomos kainas. Tačiau tokie objektai paprasčiausiai neatitinka modernių standartų ir yra netinkami aukščiausio kreditingumo nuomininkams. Todėl nusprendėme išnaudoti Lietuvoje sukauptą patirtį ir patys vystyti naujus logistikos centrus. Lenkijoje tai darome su partneriais“, – pasakoja EAM investicijų vadovas.

Šalia Varšuvos Modlino oro uosto ir kitų svarbių šalies transporto arterijų su Lenkijos NT vystymo kompanija „Waimea Holding“ plėtojamas pirmas iš trijų logistikos sandėlių etapų. Iš pradžių čia bus sukurta per 26 000 m² ploto, kurio daugiau kaip 60 % užims vienas didžiausių „pasidaryk pats“ tinklų Europoje „Bricomarché“, priklausantis tarptautinei grupei „Les Mousquetaires“.

Varšuvos vakaruose, šalia Sochačevo miesto, vystomas logistikos centras su partneriu „Panattoni“ – didžiausiu Europoje logistikos NT vystytoju. Šio 28 000 m² pastato didesnę dalį jau išsinuomojo pasaulinės įvairios paskirties stiklo gamybos korporacijos padalinys „Pilkington Automotive Poland“.

Investuos, nes tiki rinka

Iš šių investicijų planuojama gauti iki 10 % metinę grąžą, jei objektai bus nuomojami ir laikomi fonde ilgą laiką, ir per 20 % – jei bus parduoti po statybų. Į logistikos objektus planuojama investuoti dar apie 20 mln. eurų savų lėšų, nes Lenkijoje toks NT turtas išlaiko paklausą. Logistikos objektų statybas bankai finansuoja iki 65 %.

„Mes ir toliau planuojame investuoti Lenkijoje, nes tikime šia rinka bei šalimi. Joje galima gauti grąžą, kuri atitinka mūsų investuotojų ilgalaikius lūkesčius. Tiesa, dairomės ir Vakarų šalių rinkose, taip pat mažmeninės prekybos objektų, kad dar labiau diversifikuotume savo klientų investicijas“, – akcentuoja EAM investicijų vadovas.

Investicijų valdymo įmonė EAM įkurta 2016 m. Ji licencijuota ir prižiūrima Lietuvos banko kaip alternatyvaus kolektyvinio investavimo subjektų valdytoja, turinti teisę valdyti investicinius fondus visoje Europos Sąjungoje ir Europos ekonominėje erdvėje.

Šaltinis: žurnalas „Investuok“, liepos mėnuo.